pjfw.com 二手房交易相关税收政策解答 浦江县财政地税局地方税费宣传
一、房地产交易课税评估工作有哪些规定？
1、房地产交易由财政地税局通过招投标的方式确定浦江天正房地产评估师事务所为本县唯一的房地产课税评估机构。
2、凡县域范围内的所有房地产交易登记行为由浦江天正房地产评估师事务所负责课税评估，其出具的课税评估报告作为交易登记必收要件，评估价格作为县财政地税部门征收相关税费的重要依据。
3、评估费用由县财政地税部门负担，每宗评估费用限定100元，交易人不再承担评估费用。
二、我县普通住宅标准如何确定？
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下，同时符合上述三个条件的为普通住房。其中“单套建筑面积”是指房产权证主记页中注明的房屋建筑面积，不包括附记页中的辅助面积。
2、营业房、商业居住、工业居住类房屋不论建筑面积大小，均适用非普通住房相关规定。
三、对普通住房与非普通住房如何征收营业税？
1、个人将购买不足５年的住房对外销售，均应全额征收营业税；
2、个人将购买超过５年的普通住房对象销售，免征营业税；
3、个人将购买超过５年的非普通住房对外销售，应按差额征收营业税。
四、房产交易涉及哪些税种？税率多少？纳税由何人承担？
1、营业税及附加：由转让方承担，其中营业税5％、城建税5％、教育附加3％、地方教育附加2％，综合税率为5％+5％*（5％+3％+2％）＝5.5％。
2、契税：由承受方负担，普通住房1.5％、非普通住房3％。
3、土地增值税：由转让方承担，企事业单位按转让收入的1.5％缴纳；个人二手房交易暂缓征收。
4、个人所得税：由转让方承担，对纳税人能提供原值和合理费用凭证，以其转让收入减除财产原值和合理费用后的差额，按20％征收；对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，个人转让免征营业税的自建自用住房按其转让收入全额的3％征收；对转让其它住房的按收入全额的1％征收。
五、购房时间如何确定？
1、个人购买住房以取得的房屋契税完税证明上注明的时间作为其购房时间，如不能提供房屋契税完税证明的，则以房屋产权证上注明的时间为准。
2、房改房、集资房根据房款收据的开具日期与房屋产权证上注明的时间，按“孰先”的原则确定购房时间。
3、个人将通过受赠、继承、家庭析产、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按产生上述行为前的购房时间确定。
六、个人自建自用住房有哪些规定？
1、经政府有关部门批准立项为个人的住宅项目，即建设用地规划许可主、建设工程规划许可证、土地使用证批准登记为个人的住宅项目。
2、享受自建自用住房税收政策仅限于上述规划两证与土地使用证所记载的土地用途及项目名称为“住宅”的房屋。其他综合类房屋（指商住综合、工业居住综合）不得享受该项政策。如“三证”记载内容不统一，以取得土地时的原始依据为准。
3、自建自用住房分割出售，销售时免征营业税的住房仅限一套。
4、个人将受赠、继承或析产的其他个人自建自用住房对外出售，不能按自建自用住房享受免征营业税优惠。
七、对以不动产相互交换即“以房换房”行为如何征税？
1、对交换双方分别按销售不动产征收营业税，但符合现行减免税政策规定条件的，可予享受减免照顾。
2、契税按交换双方的价格差额征税，如交换价格相等，免征营业税；交换价格不等时，由支付差额的一方缴纳契税。
3、对交换双方分别按财产转让所得征收个人所得税，但符合现行减免税政策规定条件的，可予享受减免照顾。
八、差额征税应提供哪些合法凭证？
1、应提供税务部门监制的发票（包括建筑业发票、销售不动产发票、装修发票、中介费及房款收据）。
2、完税证明及产权证工本费、公证费等费用、
3、合法有效的法律证明文书（包括法院判决、裁定、执行之类的法律文书）。
九、同为差额征税，在执行营业税和个人所得税政策方面有什么不同？
1、营业税按房屋转让收入减除该房屋的购置原价后的余额为计税营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。购置原价应以成交过户时纳税的价格为扣除标准，且不含购置时缴纳的税费成本。
2、个人所得税按其转让收入减除财产原值，转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”税目征收。
十、个人所得税免税政策包括哪些内容？
1、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的收入暂免征收个人所得税。
2、按照城市发展，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋）均免予征收个人所得税。
3、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并在现住房出售1年内按市场重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
4、个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后一年内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税不予免税。
十一、我县在执行房产交易税收政策中所遵循的原则？
1、规范房地产交易市场税收政策，保证房地产交易税负公平，严格执行公开公平公正的办事程序。
2、切实减轻纳税人负担，在税收政策允许的范围内，采取税负从轻从低原则，促进二手房交易市场的稳定发展。
